广州环市东的光荣与梦想
一一与赵卓文先生专文的探讨和交流
1月中旬，广州日报全媒体文字记者报道，广州越秀区的环市东片区，其更新改造与城市设计国际咨询、控制性详细规划调整及启动区改造的实施方案开始招标，这预示着该区域新一轮的城市更新改造规划工作，正式拉开序幕。
资深城市规划及房地产开发咨询专家赵卓文先生，近日在其自媒体撰文《从广州环市东的变迁，看城市CBD的未来》，阐述了他的一些评析观点。
卓文兄长期从事房地产开发项目的策划与投资顾问咨询业务，是国内知名的房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家，他对广州城市更新的政策多有跟踪研究，信息捕捉是敏锐和及时的，见解是独特和有益的。
我在环市东路、淘金路段工作11年，居住超过25年，对该地段是熟悉的。
他文中的一些观点，我深有同感，但并不完全赞同。以下我就他文中主要观点，结合该片区的更新改造规划设计招标的报道内容，展开简要的空中对话和探讨交流。
.1、赵文写道（以下引用相同），“广州环市东的衰退，说明城市CBD也有生命周期。没有永远的CBD，只有不断变化的城市和城市生活。”
是的，CBD是有生命周期，地区兴衰有客观规律。但环市东算不上广州的CBD，更没有第一个CBD的官方正式说法，一些文中说它曾是，就有些牵强和溢美。
广州大都市真正规划、正式认可的中央商务区只有一个，那就是上世纪90年代整体规划、年代基本形成、现正提升完善的珠江新城CBD。
环市东有广州城建及涉外商贸酒店业的若干地标与全国第一，但从来没有CBD的标志性功能：最贵的地价楼价和租金、最高的片区GDP、最集中的金融产业与商贸服务中心、国内外众多头部企业集聚或世界强的（区域）总部驻地、最有影响力的城市地标、最上镜的城市景观及公共空间（绿地）、最密集的立体化城市公交枢纽及轨道交通站场。
.2、“广州环市东的衰退，说明了长远规划和建筑高质量发展的重要性。”
很赞同。
环市东，当年不是没有城市规划，而是没有长远性的规划，即基于城市总体发展规划的城市片区空间功能规划和产业发展规划，更没有多规合一和控制性详细规划的一致性、连贯性、协同性、动态性实施。
环市东在上世纪70年代中期起步规划建设，80年初白云宾馆、友谊商店、花园酒店、区庄立交崛起，成为广州新岭南建设地标、对外开放的象征和涉外商贸高端服务业窗口，90年代更是如日中天，达到顶峰，成为广州最具现代化、国际化的对外经贸服务中心和大型综合商圈。此地高质量的建筑地标，如白云宾馆（32层，创全国最高）、友谊商店及友谊商业大厦、花园酒店（全国首家中外合作、白金五星）、远洋宾馆、广东国际大厦（63层，再创全国最高）、世贸中心大厦、广东电视台主楼、广州电子大厦、好世界广场、区庄立交（全国首个4层互通式立交）等，设计新颖，风格各异，客似云来，具有国际元素、岭南风貌、现代潮流，一时成为广州最靓丽的一道城市风景线。
可惜的是，这里的城市空间规划存在硬伤。这些地标性的高层商业性建筑，在三、四十年前是在一片空地上开发建设，但商圈以后的规划与发展却受到很大局限，无法再向恒福路以北的城中村、麓湖、白云山生态保护区屏障扩张，只能聚集于一条双向6车道（合主辅路）的地带，沿线见缝插针式发展（环市中及东路由此得名）。
20多座高层建筑，都分布在一条约2~3km、东西向的狭窄道路两侧，缺乏建筑体之间的空间便捷连通和商服功能的有机共生，缺乏上游产业的集群和强大的生产性服务业功能、高度耦合的高端国际商务核心区，缺乏主干道两侧纵深的空间物业配套服务机构进驻、交通网络及大中型公共停车场地分布，缺乏现代化的水电、通讯、网络建设升级迭代空间。南北向的麓湖路、建设大马路、建设六马路、淘金路、先烈南路，缺乏整体规划及控规，路面均不宽阔，交通多有不畅，商业建筑与设施均规模不大，服务能级及品质档次与环市东的商服功能并不匹配。
环市东两侧，上世纪五十年代开始兴建的建设新村、华侨新村，也曾有辉煌的历史。
作为新中国成立之初，广州首个由政府拨款兴建的工人住宅区，建设新村是广州城市规划建设的起点之一。当时建造多层住宿楼60多栋，安排了多名工人和他们家属居住，经八、九十年代的商住扩建和近十年政府的不断市政投入及社区微改，现已居住常住家庭和流动人口数万人；华侨新村是建国初期广州市为安置归国参与投资建设的华侨特别兴建的高档住宅区，是广州两个著名别墅区之一，更为誉为“新中国华侨居住第一村”，已被政府列为文物保护小区，占地面积68万平方米，现有花园式独立庭院座，公寓座。该小区环境优雅宁静，文化气息浓郁，近20年逐渐演化成为商务、文创、休闲、社交和住宅混合区。
与地处环市东轴线两侧的高层超高层酒店商业商务大厦相同，建设新村、华侨新村也不再时新，受人注目。六、七十年前的规划与兴建，虽不至垂垂老矣，但与城市东南面二沙岛、天河中心区、珠江新城、琶洲一带相比，明显滞后、产业迁移、人气发散、活力渐消。
另外，从产业发展规划看，市政府40年前的考量，将环市东主要作为广州涉外经济窗口展示和外贸、商务、会议、宾馆等接待服务业的聚集地，并没有规划和引入多少复合性和代表城市主导产业的功能和实体落位，例如金融产业及各大银行区域总部分行、投行券商基金保险区域总部一直远离环市东，这也是此地当年兴旺一时、二十年后逐步边缘和衰落的主因，先进或主导产业的聚集、转移与更替，决定着一个地区的枯荣兴衰，这是铁律。
当然，政府规划部门曾在本世纪初和七、八年前，作过两次努力，欲将花园酒店、好世界广场、白云宾馆、丽柏商业广场、友谊商厦、世贸中心通过空中连接、地面绿化步道、地下车行及地铁隧道改造，形成围合式超大花园城市空间广场，可惜两次都无疾而终。
现时广州越秀区北部的环市东，远未到衰退的地步，只不过是在时代的迅速发展、变迁中，被天河区城市新中轴线上核心段的CBD及珠江南北两岸科技与金融创新聚集示范区超越而已。这是广州城市规划演变和都市主导产业发展迭代的结果，并不是环市东片区现时的规划调整可以改变的。
换言之，城市产业发展规划及其空间功能布局的长远性，决定了该城市区域经济发展的生命周期；城市（片区）空间总体规划的内容、体量、形式、水平，决定了该区域的发展格局和能级高低。
客观地看，环市东规划的局限与发展的缺憾，这不是主观的过失，而是对中国经济社会科技发展、广州大都市发展战略与城市规划超前性、长远性认识的不足，以及规划本身的技术、手段、方法、水平不够造成的，这是发展中的痛点与前进中的烦恼，我们不应苛求前人。当年的政府领导、城建规划局长、技术主官、商界前辈、服务业精英，也多是国内或本地的翘楚，否则就没有诸多的中国第一或本城独创。
.3、“环市东的城市更新改造设计咨询中，要求进行未来城市专题设计。”
未来城市专题设计是必须的，但如何认识理解城市更新改造的属性与内涵，如何拿捏新与旧、拆与建、业与居的边界和尺度呢？
我的看法，环市东的城市更新改造，与广州目前风行的城中村、旧厂区和商贸专业市场整体更新改造，有着根本属性的不同。
后三者的城市更新，主要是生活居住社区兼顾城市形象、产业升级、公共服务的综合更新，是老旧建筑物业的推倒重建，是新旧更替，希望打造全新的生活片区或社区面貌，当然政府也逐步认识到城市更新区要有先进产业的导入和维系；
而前者的片区改造、城市更新、专题设计，我理解是要进一步促进片区内生态、生产、生活与时俱进的相互融合，通过系统性、前瞻性的规划调整，分片分期改造，促进片区的优势或特色产业优化升级、保持其发展活力和区域形象魅力，打造“老城市新活力”的一片典范，不是推倒重建，而是整体复兴。
形象地说，环市东的优化升级改造，不是黄埔、海珠、白云、番禺等外围城区一些城中村的大拆大建、全新建设，也不是荔湾西关恩宁路永庆坊式的片区微改造、老城区绣花，应是一种介乎两者之间的“总规划、中调整、局部改、亮点凸、产业聚、品质优”的城市规划、设计思路和改造手法。
.4、“通过对物联网、城市大数据平台、无人驾驶、人工智能等代表技术的应用研究，提出应对未来城市老龄化、智能化、定制化、共享化的空间预留及解决策略，综合打造未来城市空间标杆。
客观地看，未来的环市东要改造成这个模样，基本没有机会。”
我也认为全面实现上述目标不太容易，甚至达不到。但是作为广州的主政者、城市建设精英，应该有这样的奋斗理想和城市情结。
其实，我们可以看到美、英、德、法、意、西、比、荷和亚洲的日本、新加坡乃至中国香港地区，都有不少工业城市转型复兴或产城更新、历史古城建筑保护与文化活化、居住老城片区改造复兴的成功范例。
他们的主要抓手，不外乎是运用人类构建理想花园城市的创新思维、规划理念和设计方法体系；借助现代科技特别是信息科技、绿色建筑科技、人工智能、大数据、物联网、移动互联网、远程控制、机器人等先进技术与装备，推广和普及生态环保、节能及新能源、新材料、新工艺、新营造；引入基础研发、教育、医疗、大健康等引领性行业的知名机构和实体，培育先进制造业、打造文化创意产业，优化创新现代服务业，改造提升传统特色产业；改善城市绿地、市政广场、公共交通与通勤服务；保护当地物质遗产和历史文化遗产，建造别具特色的现代文化艺术博物馆和文艺表演交流中心；倡导市民公共参与、居住环境友好、社区自治管理等。
因此，我们作为现代城市建设与管理的后来者，可以充分借鉴和吸收国际先进城市的标杆经验，坚持以人为本、以人民为中心、高质量发展的理念，运用更新的信息科技和规划手段工具，在广州的城市更新过程中，在环市东这样有较好现代产业、总部企业、城建基础、经济实力、人文积淀、居民素养、社区治理条件的片区大胆尝试、实践，可以一定程度上闯出一条新路，为广州其它老城区的产业升级、城市更新、区域复兴、文化激活、安居乐业，做出较好的示范，积累更多的经验。
.5、“环市东能维持当下的繁荣度都不容易。
第一，这个老牌CBD特别缺公共城市空间。第二，商业、商务的龙头地位已经被取代，暂时没有替代功能。
衰退后的CBD，没有可能再回到从前。CBD改造后，就不再是CBD了。”
确实，第一点是环市东先天的缺失，没有公共空间的人气形象围合和强有力的核心功能聚集，人气、财气都跑掉、外漏了，第二点是自身的创新迭代、升级转型速度太慢，其它城区后来居上、竞争分流，甚至新兴产业、先进商业、空间规划、网络交通的代际碾压。
如何办？思路及出路在哪里？
从官方媒体公布的环市东片区改造红线图可看到，该片区规划设计范围，东至先烈南路，西至小北路和下塘西路，南至东风东路，北至麓苑路和恒福路，规划总用地面积公顷，其中启动区规划设计范围约43公顷。
我大致看到，以环市东路为东西向中轴线，道路南片区域面积是北片区域的约3倍，居住用地是金融商业、市政道路及公共服务用地的5倍左右。
所以，从目前已形成的用地性质及面积看，拟规划改造的环市东片区，并不能完全定性为商业区，本次更新改造、城市设计、规划调整咨询招标，也不主要是定性成都市商圈、城市广场及交通网络的升级改造。
前面我讲过，环市东片区从来就不是广州的CBD，因此它不可能再回到从前的荣光，也无必要改造升级成城市的CBD。
环市东片区城市更新、未来发展的思路，我认为最根本的，是浓缩成“天、地、人”三个字，即遵循治国方略，坚持因地制宜，围绕以人为本。
这里因篇幅不展开，仅就因地制宜这个思路，概括我思考和可探索历史文脉传承、产城活化联动、片区差异发展的6条出路：
1.溯羊城之源（依托片区内或毗邻的核心元素：越秀山、镇海楼、五羊城雕、南越王墓博物馆，凸显广州两千三百年建城史美誉及城央之地位）
2.拥山水之秀（广州花园、白云山、越秀山、花果山、麓湖、东濠涌，彰显广州特有山水生态城市之文化意趣，得仁山智水之灵气，打通广州花园及白云山南入口绿道，得绿心、市肺、大氧吧）
3.亮国际之窗（传承广州40年对外开放、国际商贸、接待服务主要窗口之底蕴和商脉，持续优化和升级本地国际化商贸酒店业和都市生活服务的示范窗口）
4.展科文之翼（中科院广东分院、国家高新区黄花岗科技园与广东广播电视中心、南方电视台、广州艺博院、广州电视台居环市东西两翼，科技与文化握手并肩，围绕科创应用、成果孵化、文博文创、影视传媒、直播商旅，主打科创应用孵化园区、文创产业总部基地和商文旅影视直播平台示范中心）
5.创和美之家（以70年华侨新村和平团结、建设新村和谐宜居为底蕴，打造华乐街、淘金街、黄花街、青龙坊等多个更新型的都市生活、国际社区、文化活力区典范）
6.扬建筑之韵（以新亚洲、新中式和新岭南的园林花海绿道风貌，串联起环市东路两侧的标志性建筑，形成广州城市复兴的标志性新风景线）
广州环市东，过去有光荣，未来有梦想，关键是现在有思路、有出路、有行动、有出彩。
弓长君，.1.30首稿，2.6修改完稿。
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