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规划投资部?十月第二期
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本期
01
广州市城市更新规划研究院院长骆建云作题为《社区更新·共治共享——广州旧城社区微改造规划与实践》
中国城市规划
9月17日上午，由中国城市规划学会指导、华南理工大学建筑学院主办的中国城市规划学术季之“粤港澳大湾区城市空间治理”会议成功举办。广州市城市更新规划研究院院长骆建云作题为《社区更新·共治共享——广州旧城社区微改造规划与实践》的主题报告。
广州社区更新改造的必然性
广州社区更新改造背景
整个广州的旧城从民国开始就一直在进行改造，尤其在改革开放以来，整个旧城的更新改造进入了一个快速的阶段。怎么样能够合理的、有序的开展这个工作，经过很多轮的摸索，在年，伴随着年开始的“三旧”改造工作，广州市人民政府出台了《广州市城市更新办法》及其三个配套文件，在配套文件里涉及到社区、城镇更新的就是《广州市旧城镇更新实施办法》（以下简称《旧城更新办法》），该文件启动了新一轮的城市更新工作。
在《旧城更新办法》里面，针对旧城更新提出四个方面的工作：保护历史文物古迹、改善人居环境、完善公共服务配套、优化城市功能布局。同时，《旧城更新办法》首次提出“微改造”的概念，即针对过去在旧城镇里面大拆大建的改造，提出了以保存建筑风貌、活化用途、功能置换、改善人居环境为目标的“微改造”策略。
广州特色的更新改造经验
年，广州在全国率先开展老旧小区微改造工作，并成为年国家首批老旧小区改造试点城市。累计完成老旧小区改造个，惠及万居民，逐步形成具有广州特色的更新改造经验。
广州老旧社区的产生和其他外省地方的相比，有一个非常不同的特点，伴随着改革开放大潮，经济快速增长，广州的人口急剧增加到年户籍人口万人，常住人口万人，已远远突破总体规划目标的万人。为增加住宅，采用鼓励单位、个人自筹资金旧地翻新或者就地重建的方式，或者是引入当时刚刚兴起火爆的房地产开发模式见缝插针地开发，造成了许多城市问题。
广州市年之前建成的老旧居住小区共个，年代和功能都较为混杂，且旧居住区的存量在整个旧城区里占比非常高，现有“三旧”图斑中，旧城镇图斑总规模：km2，其中旧居住规模：66.87km2；旧商办规模：17.28km2，旧公服设施规模：40.06km2。存量用地图斑范围内的建设总量为1.68亿m2，上述三类建筑量分别为：1.07亿m2，万m2，万m2。老旧小区主要有空间品质差、老龄人口多、配套设施缺乏、文化价值湮没等四个方面的核心问题。
旧城更新的目标是旧城复兴，是要创造高质量和具有持久活力的城市生活，把能推动城市创新发展的精英人才和企业吸引回归城市中心。核心策略是提升城市价值从而提高核心竞争力，关键在于把旧城区里的生活、工作、购物、学习、休闲能叠加起来，使旧城区成为资本、人力集聚的成熟区域，使旧城区空间资源价值能带来高回报，而城市空间人性化又决定了城市的品质，从而影响市场化行为对旧城的选择，也是公众需求对旧城的选择；核心工作是社区更新，共同缔造-幸福社区，是依托公众参与、回应公众民生需求、在空间微观层面建设“人的城市”的具体行动，另一方面，使得广大群众能走进城市更新工作，进一步加强对城市更新工作的理解，促进社会对城市更新的认知，建立城市更新的民众基础。
广州社区更新改造的更新实施策略及思考
社区更新的目标
从“干净、平安、整洁、有序”的理念转变为“美丽、活力、安全”的幸福社区，从偏重于景观、风貌到偏重于人的一种感知。
社区更新有四个切入点：01改善物质空间；02激发社区活力；03保育城市文化；04提升公服系统。社区更新从宏观上包含空间整治和社会治理两大维度。两大方面相互促进，在空间治理中达到提升社会治理的转型。
社区更新的行动策略
空间规划（物质资源发掘+空间环境整治设计）；文化规划（文化资源发掘+社区文化建设+文化产业规划）；治理规划（社会资源发掘+公众参与+社区治理政策规划）；产业规划（产业资源发掘+社区服务产业+反哺社区）
从数据库的角度出发，借助于开展老旧小区里的民意信息收集、调查，大数据的整理和分析，及高新技术手段，对数据的采集做了系统地整理工作，形成一个全市社区的体验数据库，为后续决策提供强大的支撑。以越秀区为例，在荔湾区的泮塘五约采取无人机航拍，马上可以建立起一个社区分布模型，越秀区的整体几幢类型的图斑的分析和统计结果表明，越秀区旧的居住区建筑量占到了45%，比例很高。
开展社区的专项研究是进行社区更新改造非常重要的一个方面，需要联合多方面机构一起做社区更新的政策，包括技术指引、如何进行利益共享、如何引入社会资本等研究。
在社区维育工作实践方面，社区基层党组织、社区居委会、社区党员与社区规划师共同承担规划传导与多方协调的职责。协助旧南海、盐运西等多个示范社区建立业主议事制度、社区规划师工作坊等，形成“共建共享·共治共创”的社区维育实践模式，坚持以人为本价值导向，发挥基层党建引领作用，从理论创新到实践探索，以社区设计师工作坊、社区公益活动营建等方式群策群力、共治共建，跳脱出传统规划工作模式，采取多专业协同、艺术介入手法，深挖社区历史文化元素，再现老城独具韵味的人文情怀。
最后形成一套社区规划技术成果体系，包括连片的规划到设计的导则，以及在规划指引下具体的改造设计和后期社区维护管理的指南，从技术成果来讲，编制了社区微改造的导则，包括方案编制导则、工程建设导则，这些都是全国首创。
02
广州以城市更新为目标推进老旧小区改造的对策建议
广州社科在线
城市老旧小区改造不仅有利于推动惠民生扩内需，也有利于推进城市更新和开发建设方式转型，促进经济高质量发展。去年底的中央经济工作会议上，“加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造”被列入年重点工作。在目前我国社会经济面临转型升级的大背景下，城市空间拓展从“新区开发的增量发展”转型为“城市中心重构的存量挖掘”，城市更新的趋势已从“点状更新”转向“片区更新”，从“拆改留”转向“留改拆”。本文从城市更新改造的视角，聚焦老旧小区更新的六大矛盾，并以案例借鉴形式解析针对各矛盾点应采取的解决策略。文章收集整理了国内各大城市通过综合文化挖掘再造、产业经济升级、空间集约高效、民生服务提升等手段，对城市老旧小区进行了系统性更新改造的情况，并对广州城市更新中老旧小区改造的现状和问题进行梳理，提出了相应的对策建议。
一、老旧小区更新改造的六大矛盾及借鉴案例
（一）片区改造和城市功能统筹的矛盾
城市中待更新的片区往往面临建筑破败、产业凋敝、人口迁离的不利局面。老旧小区的改造需要首先明确功能定位，引入合适的产业，融合更多现代化功能，融入城市有机整体中。很多老旧小区改造时更多考虑社区内部的改造，缺乏顶层设计和区域统筹，与周边城市功能和业态格格不入，引入的业态未进行深入的市场调研，无法持续经营。
解决策略：社区更新改造工作不应局限于单点策划，而应整体统筹，重视社区改造与城市发展的功能协调，从全市层面进行顶层设计，构建整体化“愿景蓝图”。从“4个度”——高度、深度、满意度及集中度来制定并落实社区更新改造战略目标。
（二）文化延续与城市发展的矛盾
早期大拆大建的城市更新模式，虽然让大部分的人居环境得到改善，当地经济得到了振兴，但城市社区的历史底蕴在一定程度上被覆盖，丧失了其独有的特色文化，导致城市空间单调、风貌平庸、居民归属感降低，出现了“千城一面”的状况。
解决策略：以“尊重历史，唤醒记忆，融入当下”为社区更新改造的首要出发点，政府也需要制定相应法律法规约束大拆大建，采取微更新、修缮和再造的方式进行社区更新改造。在保护社区肌理和尊重社群历史文化特色的同时，挖掘社区商业价值，实现盈利模式可持续再造。
（三）居民多样化需求与外环境空间不足的矛盾
老旧小区外环境空间严重不足，致使居民多样化需求难以在空间上全面实现落地。这种现象的主要原因在于：一是为了快速解决城市人口的住房问题，社区建筑在建设初期采取了高密度的建设方式，忽视了居住品质，导致外环境空间不足；其二是社区管理不善，多有私搭乱建的现象存在，私自侵占部分外环境空间归为己用。
解决策略：在社区改造过程中，一方面需要进行社区内部资源挖掘，另一方面可以联合周边资源，从水平维度复合、垂直维度复合及共享维度复合实现社区公共空间扩充，资源共享，多维度充分发挥社区的价值，满足日益多样化的居民需求。
（四）有限的资金来源与改造成效的矛盾
我国城市老旧小区改造的资金主要来源于政府财政拨款和补助。由于需要改造的老旧小区众多，单纯依靠政府投入难以从根本上提高居民生活品质，而社会资本参与的改造投入需寻求一定的盈利空间。如何从根源上解决资金问题及利用有限的资金将改造的效益最大化，是目前城市老旧小区改造所需要解决的关键性问题。
解决策略：从政策层面，可以出台社区改造PPP模式（政府和社会资本合作模式）操作的相关标准、规范与程序，结合以奖代补、无偿资助、股权投资、保费补贴和购买服务等多种资金扶持措施；在市场化资本介入层面，可通过物业捆绑、社区服务捆绑及广告捆绑方式实现收益期权定向出售，丰富社区改造资金来源。
（五）盈利模式单一和持续运营的矛盾
与政府补贴为主的基础设施改造相比，公共服务产品的提供和收费，可以为企业参与社区改造带来更大的盈利空间。目前社区的盈利模式仍以收取物业管理费为主，无法筹措足够的资金推动社区的良性运营，使得社区更新无法持续。
解决策略：在传统社区更新改造盈利渠道的基础上，引入更多合作方，拓展盈利渠道，如：收取物业管理、便民设施付费；对现有公共空间进行改造，通过引入商业服务、办公、人才公寓、展览展示等空间来收取租金；引入智慧社区理念，运用科技手段提供线上增值服务来收取服务费等。
（六）不同参与方之间利益的矛盾
城市更新的目标往往是综合的，即实现公共利益与个体利益的最大限度协调。但不同时期、不同地区、不同项目很难均衡所有利益。政府需要城市风貌改善和城市财政增收，居民需要改善环境、享受生活便利乃至资产增值，企业需要投资回报和持续盈利，其中谁出资、谁实施、谁受益是核心问题。
解决策略：形成“政府—社区—居民—第三方组织”的体系，其中政府主导社区微更新，社区推动改造，居民和第三方组织参与和促进微更新；构建“政府—街道办事处—社区居委会—社区网络—社区楼栋—居民”的体系，其中政府通过街道办事处和社区委员会以及党组织逐步向社区提供政策支持和资金支持；重视居民改造意愿和诉求，鼓励居民、业主委员会、专业人士、社会组织、企业将不同的诉求，自下而上反馈到社区和政府。
03
智慧社区建设及标准化工作探索
全国智标委
本文通过对智慧社区发展现状进行总结，分析了主要建设运营模式，提出了智慧社区主要技术参考架构及功能，梳理了智慧社区标准体系及相关标准的技术要求，并提出了智慧社区标准化工作的发展建议，对于智慧社区的建设及运营具有重要意义。
1、智慧社区的建设也是在不断演进，发展历程大致经历了三个阶段：
（1）模拟社区：年以前，社区信息化建设主要是以非可视楼宇对讲系统的应用为主，采用模拟技术方式,且对讲系统只能限于单个家庭,没有集成平台的概念。
（2）数字社区：-年，在可视对讲系统应用的基础上,加入了三表远抄、周边防范、电子巡更、闭路监控、非接触卡门禁、电子停车场等场景应用,逐步形成数字社区的概念。
（3）智慧社区：年以后，通过综合服务平台及智能化技术，整合社区现有的各类服务资源，为社区群众提供政务、商务、娱乐、教育、医护及生活互助等多种便捷服务的模式。构建以社区居民为服务核心，提供安全、高效、便捷的智慧化服务。
2.建设运营模式
当前，受到政策、市场乃至技术的影响，涌现出不同的智慧社区运营模式，根据运营主体可以概括为物业模式、运营商模式和房地产商模式。
（1）物业模式：平台的规划、建设、运营和维护以及基于平台的相关服务均由物业公司负责。在该模式下，需要依靠可复制可推广的智慧物业管理系统和管理队伍，平台规划建设和应用成本较高，物业在运营和维护中缺少资金和实际经验。
（2）运营商模式：基于统一的平台和通信网络，运营商可以为居民、物业、政府、商户等社区关联各方提供综合性服务。通过光纤改造、有线宽带、电视盒子入户等手段，实现“智慧入户”。然而，在支撑社区物业管理和政务服务等方面存在一定困难。
（3）房地产商模式：房地产商主导的智慧社区，可以从项目社区建设阶段进行规划，能够比较全面的涵盖社区治理的各个方面，智能化建设也更加完备，但部分房地产商存在重建设、轻运营的问题，在智慧社区持续运营方面需进一步提升。
3.智慧社区关键技术
技术参考架构
智慧社区的建设应以综合服务平台为核心，面向政府、物业、居民、企业提供管理和服务功能，主要技术参考架构应包括感知层、数据层、平台层、应用层和用户层。
主要功能
智慧社区综合服务平台应实现社区设备的数据采集、存储、交换、传输、管理、分析，并能对感知层设备进行控制，实现子系统的集成，并应至少包括下列功能：
应提供安防、消防等管理功能；
应提供智能家居、健康与养老等增值服务功能；
应实现不同用户对本平台的操作和应用；
应建立系统整体的安全机制，并符合感知层设备的安全要求；
应具备与第三方支付平台对接能力，实现社区级的支付通道功能；
应实现与智慧城市公共支撑与服务平台的数据对接；
应支持智能家居云平台和建筑及居住区云平台的建设。
随着新一代信息技术与社区治理的深入融合，智慧社区的建设和运营模式将会不断，带来更加便捷、智能、安全的社区服务，基于此趋势，智慧社区标准化工作应重点推进以下三个方面：
（1）健全标准体系。基于社区治理和服务中的应用，以及智慧社区建设运营模式等方面的实践，从总体要求、基础设施、平台要求、数据管理、评价、安全技术等方面，对智慧社区相关标准进行梳理，建立健全贯穿于智慧社区管理决策和面向社会服务的智慧社区标准体系。
（2）加快标准制定。研究城市综合管理服务、城市信息模型、城市体检等城市智慧化管理在社区治理和服务中的技术和应用。从智慧社区数据模型、物联网设备接入、综合服务平台、评价指标等关键技术要求，加快推动智慧社区急需标准的制定。
（3）积极开展试点。结合不同地域、不同特色的社区开展智慧社区建设，不断总结智慧社区建设运营的特点及问题，完善标准，打造分级、分类具有特色的智慧社区，创新开展共建共治共享的社区治理新模式。
04
基层社会治理的“光明样本”
中国青年报今年9月的一个夜晚，深圳市光明区玉塘街道维珍妮工业园区群众诉求服务站心理咨询师李娜接到一名辖区居民的电话，一名男子说他即将临盆的妻子与婆婆闹矛盾，双方僵持了3个小时还没有平息，“快来想个办法吧！”男子声音急切。
夜色中，李娜立即赶去现场调解，平息了一场家庭大战。
像李娜所在的群众诉求服务站，光明区有个，覆盖该区6个街道31个社区。在工业区、商圈、大型住宅区等人流密集场所，服务站几乎是标配。
近年来，光明区探索出一条基层社会治理能力和社会治理体系现代化新路，紧紧依靠基层，完善党委领导、政府负责、民主协商、社会协同、公众参与、法治保障、科技支撑的社会治理体系，构建法律服务、心理服务、帮扶救助、投诉建议等“五大服务”，形成一个有共治梯次、共建机理、共享格局的“基层社会治理圈”，真正实现多元力量共治、多元服务共享。年轻人在探索和实践基层社会治理中发挥了重要作用。
打造“米群众诉求服务圈”
光明区地处深圳最北部，外来人口比例高达92.7%，是基层社会治理难题中典型的陌生人社会。
该区脱胎于年建立的光明农场，管理体制经历17次调整，一直是社会矛盾高发区。根据官方数据，年该区信访总量达宗，年达宗。
畅通群众诉求渠道要从源头上求变。以前的信访大厅，一个区只有一个。从年起，光明区把个群众诉求服务站开到百姓家门口。维珍妮工业园区群众诉求服务站站长刘亿万说：“夫妻矛盾、邻里摩擦、工作中的不顺心，都可以来说说，一起寻求解决之道。”
小小站点功能强大。这里有社区网格员、调解员、治安民警、专业心理咨询师、执业律师。每个站点的专业律师和心理咨询师都有专人负责。
这些站点承担着覆盖整个片区的党群服务、警务保障、心理服务、帮扶救助等6大功能，确保群众的呼声有人及时听、诉求有人及时管、问题有人及时解决，打造“米群众诉求服务圈”“米公共法律服务圈”和“米社会心理服务圈”，做到“平时不打扰，需要在身边”，实现“群众诉求服务不过夜”。
走进光明街道光明社区的群众诉求服务大厅，“光明区群众诉求智慧管理平台”大屏幕上的群众诉求受理量、化解量、化解率、社会心理服务、公共法律服务等数据在及时刷新。老百姓可通过手机上的
