最近去踩盘，发现很多中介店已经倒闭了：
今年1-8月，广州二手成交量处于近几年低位，相比去年同期更是减少近3万套！
低迷的广州二手市场，接下来还会更差吗？
真实的二手市场
真实数据可能更为残酷。
从挂牌数据看，截至今年9月广州二手房源挂牌量已经突破12万套。广州存量房逐年增多其实不稀奇，但一年增加3万套，这个数据还是超乎很多人的想象。
链家最新数据显示，广州二手挂牌量还在持续增加，市场抛售情绪浓厚。
当然我们下这种判断不仅仅是因为挂牌量。今年5月开始广州二手成交量逐月下滑，9月中介促成网签量仅套，市场观望情绪浓厚。
来源：广州中原研究发展部
从二手成交价格来看，今年8月广州二手成交价在经历半年上涨之后开始出现下跌。
数据来源：国家统计局
与此同时，广州二手房业主信心明显变弱，8月底贝壳挂牌二手房源有94.4%的房源降价。
8月底贝壳成交二手房源平均降价幅度已经到了11.6%，降价幅度高于今年其他月份，同时也远超去年大多数月份。
降价卖房已经成为广州二手市场的常态。
在金九银十及年底期间一手供应增加，打折促销也多，一手市场或多或少会分流二手市场的需求，二手市场的下行压力依然存在。
利好刺激下
为什么二手房还是卖不动
此前我们说楼市是政策市，但很显然现在的市场情况变得更复杂了。
从市场本身看，广州部分板块存在一二手倒挂情况，一手市场分流了二手市场需求，导致部分板块二手房难卖。
例如科学城标杆二手楼盘新福港鼎峰，最近成交均价在4.9-5.8万/平；科学城的标杆一手盘科城山庄近期开售价格在4.8-5.3万/平，性价比显然更高。
从政策层面看，广州确实在今年已经实施一系列楼市松绑政策，但为什么二手市场还是没有出现回暖势头？
一方面，关键政策并未放松，对二手市场有重大影响的增值税“2改5”政策目前还在继续，且没有放松迹象。
另一方面，目前广州内部利好政策主要刺激的是供给市场而不是需求市场，但市场不是缺少供给而是缺少需求。
例如银行推进二手房带押过户，但这些松绑只是方便二手业主过户，实际利好的是供给端，对购房者影响不大。（突发！广州二手房有望实行“带押过户”！）
虽然广州在需求端也有动作，例如放宽本科入户门槛，本科人群参保即能入户，但这并没有从本质上放宽落户门槛，对需求刺激有限。（详情：松绑了！中级职称、全日制本科参保即可入户广州！）
最近南沙、黄埔倒是传出有放松购房门槛的动作，这才是对需求端有影响的政策，不过目前相关政策还只是空穴来风。
相比其他二线城市全面放松限购，广州作为一线城市，想从需求端下手刺激楼市还是难以放开手脚。
不过值得注意的是，前几天财政部发布政策，对卖一买一的购房者给予个税优惠，全国实行。
广州市场卖一买一需求或被刺激，二手市场可能会出现转机。
除了政策因素，目前需求比较低迷的原因与大环境有关，这就属于不可抗力了。
据统计局数据显示，年1-8月新增人民币存款高达10.8万亿（年8万亿，年6.4万亿）；与此同时居民贷款意愿回落，今年1-8月新增人民币贷款仅2.8万亿。（年5.2万亿、年5.6万亿）
另外广州常住人口走势放缓，新增常住人口减少，从长远看未来楼市需求端也会面临减少压力。（详情：颠覆！广州也留不住人了？一年人口增长仅7万！）
二手市场会如何走
总体而言，我认为在个税减免政策刺激下，广州二手市场接下来或迎来转机，但想要爆火还是很难。
从广州自身政策看，真正限制二手房流通的增值税“2改5”政策还未取消，二手市场还有一定限制。
从楼市周期看，广州楼市经历去年一波大涨之后，目前市场正处于调整期，短期内想大涨很难。
另外从长远看，市场大环境转变还充满不确定性，购房者的信息及需求不足，这一点很难短时间内转变。
值得注意的是目前二手市场是比较分化的，地段好的二手房房价比较坚挺；地段一般、自身缺陷比较大的二手房降价会比较明显。（广州二手市场分化加剧，这些区域已经扛不住了！）
对业主来说，今年不是一个卖房的好机会，当然如果是不看好后续市场，现在降价出手，及时止损也是可以的。
建议要卖一买一，但是现在的房子要降价才能卖得出去的业主，先衡量一下利弊再做决定。
对于买家来说，今年是一个不错的买入机会，在二手业主信心不足的情况下，议价空间比较大。
在市场分化的情况下，买二手房尽量考虑中心区域、核心板块、或者带有稀缺价值的房子，毕竟现在很多房子能不能保值都还要打一个问号。
