继8月31日广州市发布二手房指导价后，这几天，我一直在细细咂摸这96个被指导小区。
上图是网红盘区域分布数据表，天河毫无争议地以54个占据半壁江山，当红炸子鸡黄埔则以23个紧随其后，番禺、海珠、越秀依次排开，荔湾、白云不配有名字，南沙身子弱经不起打放你一马，增城花都从化一如既往地沉默、沉默，还是沉默。
信息量极大，这些数据我能看上几天。网红盘业主、网红邻居、其他板块业主、置换客，这段时间会有点煎熬。
指导价要怎么落地？先说结论吧：
1、广州这么大，分化也很严重，全面出指导价的必要性和可能性非常低，但是看行情走势，出第二批、第三批的可能性还是有的；
2、链家等APP已经做出了迅速响应，所有网红盘撤下所有历史成交记录，高于指导价放盘的不予外网展示；
3、第一批指导价名单及其周边非指导竞品楼盘，具体到落地，逻辑还是有点问题，会非常尴尬和矛盾。
比如，中海花城湾被指导成9.3万不到，从绿皮APP上全部下架，按指导价放盘才可以对外展示。
那一路之隔的珠城中区双子星嘉裕公馆，属于同一梯队，却可以毫发无损地继续放盘，即使有买家敢按照18万单价买，银行会按照以往的评估体系评估和发放贷款吗？
这难道不是赤裸裸的歧视和倒挂吗？
牵一发而动全身。
一个谎言，需要上千个谎言来掩盖。
一个体系中，改变一个变量，也需要无数个改变来重新达到动态平衡。
指导价的目的，也是显而易见的。
1、诸如汇悦台之类的顶流，和绝大多数老百姓并无关联的楼盘撇去不算，还在流通中、会影响市场预期和情绪的整个广州的价格顶，就是保利心语的元！
市场会分化成三块：
顶豪：你们爱怎么玩怎么玩刚需和改善：摁住了广州的天花板，也就摁住了整个广州二手楼市其他：别怕，还有共有产权、廉租房等着我们，都会有地方住的我们只讨论顶豪以下的在人间：其他还在二手房市场中流通的二手，将来会变成二手的一手，统统要向保利心语看齐、重新对标、重新排座、重新定评估价。
因为换了场子，有些人还没反应过来，有些慌乱，不小心站错了位置。没关系，混乱总是会有的，过一段时间，大家就各就各位了。
2、这是重点，这是重点，这是重点！
上一轮涨幅，也就是年之后涨上天的天河、黄埔，以及海珠番禺越秀部分网红盘，你涨，可以，你卖，也可以，只是官方指导价不认你，指导价关联的评估价也不认你。
还不明白这个威力有多么巨大？
网红盘高于指导价不让APP上架、外网展示，你想卖，买家都找不到你！
即使有买家找到你愿意买，好了，银行只能按照评估价卖给他，多余的钱，全部现金补足，可以买画，可以买红木家具，可以买水果。你觉得，有如此资金实力的买家，有多少？
好了，你说这么个搞法我不玩了，房子我留着还不行吗？我做抵押把赚的钱套出来。
不好意思，指导价是去年上涨前的，按照这个价格算，没有余值，泵。。。不。。。出。。。来。。。了！
好物业的标志是：可卖、可租、可住、可贷。
指导价，一下子打死了可卖和可贷两条跟钱相关的生命线，去掉了这个城市最好房子的金融属性。
网红盘，被封印住，被冷冻住了！
年买入网红盘的业主们，场外赚钱能力强的、办理了长年限贷款的，根本不在乎这些政策怎么调整，房住不炒，本来就是买来自住的、小孩上学的，无所谓。
可是其他人呢？
你们真的知道指导价，对你意味着什么吗？
以一套老黄埔万科金色悦府为例，这个盘是年我们经常去的一个楼盘。年年底这个楼盘的成交单价大概是3.5-3.8万的样子。
我甚至还从电脑里翻出了给某个杭州来的广州户口客户做的房源表格，截取一段，不胜唏嘘，因为现在大家已经在绿皮上看不到这个网红盘的放盘、历史成交信息了。
实际上在指导价前，这个小区的成交价大概是多少呢？
答案是6.3万左右的样子，当然有些傲娇的业主放盘价是直逼7万的，这个价格也是非常让我时空错乱和迷惑的。
好，我们再查看下二手指导价表，指导价是4.5万。
我们以该小区经典的一套83房三房户型为例：
假设一：
你是在4万买入该小区，首房首贷贷款30年按揭买入，贷万。
假设二：
你是在6万买入该小区，首房首贷贷款30年按揭买入，贷万。
而现在，这套房子无论是选用哪种贷款方式，能贷金额就是万，这是这套房固定下来了的可贷金额。
那么好了，不管你买得早按3.5万买的，还是6.3万买的，还是你现在想重新转贷，只要你现在想贷款，万就是能贷的最高金额了！
其他网红盘业主，想知道银行评估价全面关联指导价后，自家房子可贷金额，可以扫描文末
